Методы оценки и проверки бизнесов компанией Ural-Delo.RU

Перейти к выбору бизнеса >>

Используемые понятия:

• Актив – а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собст-венности или в силу иного вещного права; б) левая часть бухгалтерского ба-ланса, отражающая состав и размещение средств предприятия (основных средств, запасов и незавершенного производства, дебиторской задолженности и денежных средств).
• Амортизационные отчисления – отчисление части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа.
• Аналог – объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.
• Аннуитет – серия равновеликих платежей, получаемых или выплачивае-мых через равные периоды времени в течение определённого срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого пе-риода времени и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.
• Арендная плата – это плата за пользование чужим имуществом. Вели-чина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.
• Балансовая стоимость предприятия – стоимость, рассчитанная по дан-ным бухгалтерского учета о наличии и движении различных видов имущества предприятия. Представляет собой разницу между балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.
• Безрисковая ставка – процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обя-зательствам.
• Бизнес – любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды.
• Будущая стоимость аннуитета (накопление денежной единицы за пе-риод) – одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчёта будущей стоимости периодических равновеликих взносов при известных текущей стоимости взноса, процентной ставке и числе периодов.
• Валовой рентный мультипликатор – среднестатистическое отношение рыночной цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу определённого вида доходной недвижимости.
• Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в погашение кредита) – одна из шести функций сложного процента, используе-мая для расчёта величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном процен-те, начисляемом, на уменьшающийся остаток кредита.
• Внешняя информация в оценке – информация, характеризующая усло-вия функционирования оцениваемого предприятия в регионе, отрасли и эконо-мике в целом.
• Внутренняя информация в оценке – информация, характеризующая эффективность деятельности оцениваемого предприятия.
• Внутренняя ставка дохода – процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, равна инве-стиционным затратам.
• Возврат (возмещение) капитала – возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости, за счёт дохода или перепродажи объекта недвижимости.
• Временная оценка денежных потоков – приведение к сопоставимому виду денежных сумм, возникающих в разные периоды времени.
• Гудвилл (деловая репутация фирмы) – часть нематериальных активов предприятия, обусловленная доброй репутацией, деловыми связями, известно-стью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.
• Дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта.
• Движимое имущество – это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
• Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учё-том потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.
• Денежный поток – совокупность распределенных во времени поступле-ний и выплат денежных средств предприятия. Денежный поток формируется за счет чистой прибыли, амортизационных отчислений и других периодических поступлений или выплат.
• Диверсификация – процесс распределения инвестиций между различ-ными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.
• Дивиденды – часть прибыли акционерного общества, выплачиваемая собственникам акций.
• Дисконтирование – процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т.е. в сопостави-мый вид на дату оценки.
• Доход на собственный капитал – внутренняя ставка дохода на первона-чальный собственный капитал, определяемая поступлениями денежных средств и выручкой от перепродажи.
• Доходный подход – один из трёх традиционных подходов к оценке биз-неса, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от предпри-ятия и метод прямой капитализации годового дохода.
• Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых и со-поставимых объектов недвижимости.
• Затратный подход – один из трёх традиционных подходов к оценке имущества, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроиз-водство или замещение объекта с учётом всех видов износа.
• Затраты – выраженные в денежной форме расходы предприятия или ин-дивидуального предпринимателя на производство и (или) реализацию продук-ции, работ и услуг.
• Земельный кадастр (государственный) – систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом поло-жении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.
• Земельный кодекс – свод государственных законов, юридических и гра-жданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессу-альных отношений по поводу земли и земельной собственности.
• Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксирован-ную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие харак-теристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
• Износ – в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость актива становится меньше стоимости замещения (воспро-изводства). Износ учитывается посредством периодического списания стоимо-сти актива. Различают два метода начисления износа: прямолинейный – рав-ными долями в течение всего срока службы актива и ускоренный – более бы-строе списание стоимости (по сравнению с прямолинейным методом).
• Износ неустранимый (неисправимый) - в оценке износ объекта недви-жимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, пре-вышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.
• Износ устранимый (исправимый) – в оценке износ объекта недвижи-мости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа, стоимость всего объекта.
• Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.
• Инвестированный капитал – сумма обязательств и собственного капи-тала предприятия, оцениваемая в долгосрочной перспективе.
• Инвестиции – вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью по-лучения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.
• Инвестиционный анализ – изучение различных инвестиционных проек-тов на основе финансовых расчётов эффективности вложений капитала, в соот-ветствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.
• Интеллектуальная собственность – право гражданина или юридическо-го лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции или услуг (фир-менное наименование, товарный знак и т.п.).
• Инфляционный риск – это риск непрогнозируемого роста цен, в резуль-тате которого получаемые денежные доходы предприятия обесцениваются с точки зрения реальной покупательной способности быстрее, чем растут.
• Инфляционная корректировка – приведение ретроспективной инфор-мации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляци-онного роста цен при составлении прогноза денежных потоков и ставок дис-контирования.
• Ипотека – залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.
• Ипотечная (кредитная) постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.
• Ипотечный инвестиционный анализ – оценка недвижимости, основан-ная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заёмного ка-питала.
• Кадастровая оценка – совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельных участков) в границах административно территориального образо-вания по оценочным зонам, выполненных на определённую дату.
• Капитал – совокупность денежных средств (денежного капитала), пред-назначенных для инвестирования, и средств производства (вещественного ка-питала), используемых в процессе создания товаров и предоставления услуг.
• Капитальные вложения – совокупность затрат на создание новых ос-новных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводст-венного назначения.
• Контрольный пакет акций – часть акций предприятия, сосредоточенная в руках одного акционера. Он должен включать 50% акций плюс одна акция, дающих право голоса.
• Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы, учи-тывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.
• Коэффициент бета (ß) – величина систематического риска при расчёте ставки дисконтирования, основанном на колебаниях курса акций оцениваемой компании относительно колебаний цен на фондовом рынке в целом.
• Кредитный риск – вероятность того, что заемщик не выполнит своих обязательств перед кредитором в соответствии с первоначальными условиями кредитного соглашения.
• Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.
• Ликвидность – 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.
• Метод дисконтированных денежных потоков – определение стоимости объекта бизнеса на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от пе-репродажи объекта в послепрогнозный период.
• Метод избыточных прибылей – способ определения стоимости немате-риальных активов, не отраженных в балансе, но обеспечивающих доход на соб-ственный капитал выше среднеотраслевого уровня.
• Метод инвестиционной группы – способ расчёта ставки капитализации с учётом величины и доходности собственных и заёмных средств.
• Метод капитализации – способ определения рыночной стоимости пред-приятия (бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответствую-щую этому доходу ставку капитализации.
• Метод кумулятивного построения – способ расчёта ставки капитализа-ции или дисконтирования, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое пред-приятие.
• Метод отраслевых коэффициентов – способ использования коэффици-ентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчи-танных на основе обобщенных данных о продажах предприятий малого бизне-са, учитывающих их отраслевую специфику.
• Метод сравнительного анализа продаж – способ оценки рыночной стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцени-ваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия меж-ду объектами.
• Метод компании-аналога (рынка капитала) – способ оценки стоимо-сти неконтрольного пакета акций, на основе информации о ценах акций сход-ных компаний, которые свободно обращаются на рынке.
• Метод сделок – способ оценки стоимости акционерных обществ на осно-ве информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций или компании в целом, а также слияние и поглощение компаний.
• Модель Гордона – формула оценки стоимости объекта бизнеса в после-прогнозный период, построенная на капитализации годового дохода после-прогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.
• Модель оценки капитальных активов – метод расчёта ставки дискон-тирования на основе показателей фондового рынка: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета, среднерыночной доходности ценных бумаг с прибавлением премий для малых предприятий и риск инвестирования в данное предприятие, а также странового риска.
• Мультипликатор (оценочный) – коэффициент, отражающий соотноше-ние между ценой компании и её финансовыми показателями. В оценочной дея-тельности используются два типа мультипликаторов: интервальные – це-на/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивиденды, цена/выручка от реализа-ции; моментные – цена/чистые активы и др.
• Мультипликатор цена/выручка от реализации – коэффициент, харак-теризующий соотношение между ценой предприятия и стоимостью годового объема выручки от реализуемой продукции и услуг. Используется для оценки предприятий сферы услуг, а также предприятий, производящих узкую номенк-латуру продукции.
• Мультипликатор цена/дивиденды – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой акции и дивидендными выплатами – реальными или потенциальными. Под потенциальными дивидендами понимают типичные ди-видендные выплаты по группе сходных предприятий, рассчитанные в процен-тах от чистой прибыли.
• Мультипликатор цена/прибыль и цена/ денежный поток - коэффици-ент, характеризующий соотношение между ценой и доходами предприятия, рассчитываемыми до или после учёта таких статей, как амортизация, дивиден-ды, проценты за кредит, налоги. Крупные компании лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие фирмы – на основе прибыли до уплаты налогов, так как в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Мультип-ликатор цена/денежный поток точнее учитывает политику капитальных вложе-ний и амортизационных отчислений.
• Мультипликатор цена/чистые активы – коэффициент, характеризую-щий соотношение между ценой предприятий и его чистыми активами.
• Недвижимая собственность – совокупность материальных объектов не-движимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собст-венности на эту недвижимость.
• Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй. К не-движимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно - здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
• Нематериальные активы – объекты, используемые для получения до-хода в течение длительного периода (не менее года) либо не имеющие матери-ально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их эксплуатации. В составе нематериаль-ных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные пра-ва, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл (деловая репутация фирмы).
• Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) – процент от пер-воначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который еже-годно возвращается инвестору.
• Нормализация - определение доходов и расходов, характерных для нормально функционирующего бизнеса; исключает единовременные доходы и расходы, корректирует методы учёта операций с отражением отраслевой спе-цифики, определяет рыночную стоимость активов.
• Нормативный срок службы – определённый нормативными документа-ми срок службы зданий, сооружений, машин и оборудования и других объек-тов.
• Оборотный капитал – часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и т.д.); разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия.
• Объект оценки – материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.
• Операционные расходы – это текущие расходы по эксплуатации объек-та недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая об-служивание долга и подоходный налог).
• Операционные расходы переменные – это текущие операционные рас-ходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недви-жимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и другие).
• Операционные расходы постоянные – текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и другие).
• Основной капитал – часть вещественного капитала, используемая в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участ-ки, здания, сооружения, машины, оборудование и т.п.).
• Отчёт об оценке – документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается прове-дённая оценка стоимости заказанного объекта.
• Оценка – деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и норма-тивных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стан-дартов и требований этики оценщика.
• Оценщик – специалист, обладающий высокой квалификацией, профес-сиональной подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества (бизнеса).
• Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмеще-ния) – одна из шести функций сложного процента, используемая для расчёта величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определённой процентной ставке и количестве периодов накопления.
• Полезность – в оценке определяется возможностями и способами ис-пользования имущества предприятия, обуславливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.
• Политический риск – изменение стоимости или угроза национализации или конфискации активов, вызванные политическими событиями.
• Потенциальный валовой доход – это доход, который способен прино-сить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получе-нии всей арендной платы.
• Предмет оценки – вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.
• Предприятие – имущественный объект и определённая структура орга-низованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ и услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчётный и иные счета в банках.
• Принцип вклада - заключается в том, что для оценки стоимости пред-приятия необходимо определить вклад каждого фактора производства и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости этого предпри-ятия.
• Принцип замещения - означает, что при наличии определённого коли-чества однородных (по полезности или доходности) объектов бизнеса самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.
• Принцип изменения внешней среды - предполагает учёт при оценке объектов бизнеса возможных изменений экономических, социальных и юриди-ческих условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
• Принцип конкуренции - означает, что цены на объекты бизнеса уста-навливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, кото-рые стремятся к получению максимальной прибыли.
• Принцип лучшего и наиболее эффективного использования - означа-ет, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при ко-тором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.
• Принцип ожидания – согласно этому принципу рыночная стоимость оп-ределяется как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекаю-щих из прав владения данным предприятием.
• Принцип предельной производительности – согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.
• Принцип разделения предприятия и имущественных прав - означает, что физические элементы предприятия и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимо-сти объекта.
• Принцип спроса и предложения - согласно этому принципу рыночная стоимость предприятия устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке.
• Прогнозный период – это период прогнозирования доходов от деятель-ности предприятия (обычно до пяти лет), за которым следует постпрогнозный период.
• Процедура оценки – совокупность приёмов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчётов стоимости предприятия и оформления результатов оценки.
• Расходы на замещение – это расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, которые имеют место либо раз в не-сколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.
• Рентабельность акционерного капитала – соотношение чистой прибы-ли после налогообложения к совокупному акционерному капиталу.
• Риск – вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.
• Роялти – периодическая выплата лицензионного вознаграждения: в виде отчислений от стоимости произведенной по лицензии продукции; в форме про-цента от объема продажи, начисленного от суммы прибыли.
• Рыночная цена – денежная сумма, фактически выплаченная в сделке.
• Себестоимость – прямые и косвенные затраты на производство товаров, выполнение работ или услуг.
• Скидка на неконтрольный характер пакета акций – денежная сумма, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля стои-мости акций в общей стоимости предприятия.
• Скидка на низкую ликвидность - абсолютная величина или доля (в %), на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, чтобы отразить его не-достаточную ликвидность.
• Сложный процент (будущая стоимость денежной единицы) – одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости известной текущей денежной суммы по технике сложного процента. Сложный процент начисляется как на первоначальную сумму, так и на ранее рассчитанные невыплаченные проценты, которые при-соединяются к первоначальной сумме.
• Собственность – отношения между различными субъектами (физиче-скими и/или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и ре-зультатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряже-ния и пользования.
• Собственный капитал – уставный, учредительский или акционерный капитал предприятия (компании), включающий внесённый (оплаченный) капи-тал и нераспределённую прибыль.
• Сравнительный подход – один из трёх традиционных подходов к оценке предприятия, основанный на сравнении цен продаж сходных предприятий или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используется финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.
• Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для при-ведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к теку-щей стоимости на дату оценки.
• Ставка дохода на инвестиции – процентное соотношение между полу-ченным чистым доходом и инвестированными средствами за определённый пе-риод времени.
• Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, исполь-зуемая для пересчёта годового дохода, получаемого от объекта бизнеса, в его рыночную стоимость.
• Стоимость – денежное выражение затрат факторов производства, овеще-ствлённых в конкретном объекте. Оценка стоимости предприятия – это опреде-ление конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и других) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.
• Стоимость в обмене - способность объекта обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в ос-нове проведения операций с имуществом на рынке.
• Стоимость воспроизводства – затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.
• Стоимость в пользовании - обусловлена полезностью объекта при оп-ределённом варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта кон-кретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объ¬екта и с другими ры-ночными операциями.
• Стоимость действующего предприятия – стоимость всего имуществен-ного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные ак-тивы) как единого целого.
• Стоимость залоговая – это стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счёт реализации объекта залога, в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств.
• Стоимость замещения – затраты на строительство объекта, аналогично-го по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с примене-нием современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стан-дартов.
• Стоимость инвестиционная – это стоимость предприятия для конкрет-ного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требо-вания и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проекти-рования при оценке предприятия как объекта инвестиций.
• Стоимость налогооблагаемая – это стоимость, определённая на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению объектов бизнеса.
• Стоимость остаточная – первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа.
• Стоимость первоначальная – фактические затраты на приобретение или строительство объекта бизнеса на начало его эксплуатации.
• Стоимость полная восстановительная (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учётом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.
• Стоимость рыночная – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, ко-гда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-мацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
• Стоимость страховая – денежная сумма, на которую могут быть застра-хованы разрушаемые элементы имущества предприятия, рассчитанная в соот-ветствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.
• Стоимость утилизационная – это стоимость имущества, рассчитанная с учётом затрат на продажу совокупности элементов имущества без их дополни-тельного ремонта и подготовки к продаже.
• Текущая стоимость предприятия (бизнеса) – стоимость денежного по-тока от производственной деятельности и выручки от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.
• Текущая стоимость аннуитета – одна из шести функций сложного про-цента, используемая для расчёта текущей стоимости определённого количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дискон-тированных по заданной процентной ставке.
• Текущая стоимость денежной единицы – одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчёта известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определённой процентной ставке и количест-ве периодов начисления.
• Текущие активы – денежные средства, товарно-материальные запасы и дебиторская задолженность, которые могут быть превращены в деньги в тече-ние года.
• Текущие обязательства – краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года.
• Техника остатка для зданий и сооружений – оценка стоимости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный уча-сток.
• Техника остатка для земельного участка – оценка стоимости земельно-го участка, определяющая доход, получаемый от использования земли, как ос-таток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.
• Технологическое устаревание – потеря стоимости, вызванная измене-ниями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктив-ным, более дорогим в эксплуатации.
• Трансформация – пересмотр или изменение формы бухгалтерской от-четности, если она ведется в соответствии с местными стандартами бухгалтер-ского учета, отличающимися от международных стандартов.
• Физический износ – снижение стоимости имущества в результате поте-ри его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нару-шений правил строительства.
• Франшиза – право использования известной фирмой марки или фирмен-ной продукции, предоставляемое за плату, а также определенная помощь в управлении и сбыте продукции. Франшиза приобрела большое распростране-ние в сфере ресторанов быстрого обслуживания, авторемонтных мастерских, бензоколонок и др.
• Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ, требованиям современных рыноч-ных стандартов.
• Цена – денежная форма проявления стоимости предприятия в конкрет-ных условиях спроса и предложения на него.
• Чистая текущая стоимость – это стоимость потока доходов от операци-онной деятельности и от продажи объектов при заданной ставке дисконтирова-ния за минусом первоначальных инвестиционных затрат.
• Чистые активы (нетто-активы) – разница между суммарными активами и суммарными обязательствами.
• Чистый доход (в бухгалтерском учете и налогообложении) – разница между доходами и расходами (включая налоги).
• Чистый операционный доход – действительный валовой доход от при-носящего доход объекта за вычетом операционных расходов и расходов на за-мещение.
• Экономический (внешний) износ – уменьшение стоимости объекта не-движимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, ре-гиональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законода-тельных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.
• Этика оценщика – совокупность этических норм и правил профессио-нальных действий в области оценки.

Виды стоимости, используемые при оценки бизнеса.
В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов компания Ural-Delo.RU оценивает либо рыночную стоимость, либо вид стоимость, отличный от рыночной. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, оп-ределено 10 видов стоимости, в том числе:
• рыночная стоимость;
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения объекта оценки;
• стоимость воспроизведения объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость;
• стоимость объекта для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость;
• утилизационная стоимость;
• специальная стоимость;
Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.
I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается пе-реход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон дейст-вовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она бу-дет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике прода-ваемого имущества.
В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрица-тельной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объ-ектов.
Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость. Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и норма-тивов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодиче-ски обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.
II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объ-екта. Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта аналогич-ного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание но-вого объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близ-ким аналогом оцениваемого объекта.
Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных ценах, су-ществующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С уче-том износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим це-нам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объ-екта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изме-нения технологии, материалов и т. п.
III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании — это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его исполь-зования. При этом предполагается, что объект останется действующим и про-должит функционировать в неизменной среде, и организационно-правовой форме.
Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экс-позиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, напри-мер, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.
IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.
Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта, определяемая ис-ходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, ко-торая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, ин-вестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестици-ям, предъявляемых конкретным инвестором.
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степе-ни риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, при-надлежащими владельцу или контролируемыми им. 
Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, оп-ределяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыноч-ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые материальные активы — это ак-тивы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность.
Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, пред-ставляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.
Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.
При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость — стоимость активов, равная большей из двух величин — инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.
Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в дан-ный момент в соответствии с выбранной целью.
Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.
Основные принципы оценки бизнеса
Логику поведения субъектов рыночных отношений отражают принципы оценки. Можно выделить три группы принципов оценки:
• основанные на представлениях собственника;
• связанные с эксплуатацией собственности;
• обусловленные действием рыночной среды.
Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному потенциальному собственнику. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного пе-риода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимо-сти.
Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не долж-на быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же по-лезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор ана-лизирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.
Кроме того, покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия — это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наи-меньшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквива-лентной полезностью.
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к по-ниманию будущего поведения. Полезность любого бизнеса, предприятия опре-деляется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выго-ды (доходы). При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Принцип ожидания можно определить как определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.
Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собствен-ности и связана с представлением производителей. Доходность любой эконо-мической деятельности определяется четырьмя факторами производства: зем-лей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это ре-зультат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода.
Для оценки предприятия необходимо знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки — принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого до-полнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, ес-ли получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей си-лы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля по-зволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела умень-шать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного уча-стка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию ка-питала. Это принцип остаточной продуктивности.
Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса, содержание которого мож-но свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавлен-ные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и назы-вается принципом предельной производительности.
Предприятие является системой, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объек-тивно обусловленной пропорциональности факторов производства. Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансиро-ванности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.
Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной эконо-мике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка. С действием такой за-кономерности связан другой принцип — принцип соответствия, согласно кото-рому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащен-ности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними приме-нительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в резуль-тате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечиваю-щих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.
Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожида-ется обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих при-былей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценке пред-приятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стои-мости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местополо-жение и другие факторы определяют альтернативные способы использования данного предприятия.
При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если тако-вое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип эко-номического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Результатом анализа вариантов использования собственности является определение наилучшего и наиболее эффективного ее использования, иначе го-воря, определение направления использования собственности предприятия, ко-торое юридически, технически осуществимо и которое обеспечивает собствен-нику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный прин-цип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса


Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса
Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Доходный подход — предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.
Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов.
Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются объекты, аналогичные оцениваемому, цена на которые зафиксирована рынком. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы в т.ч. финансовые, а также в том случае, если бизнес не приносит устойчивый доход. Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности.
Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование присущих ему методов.
Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V= D/R , где D — чистый доход бизнеса за год; R — коэффициент капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.
Ликвидационная стоимость предприятия определяется как разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Поэтому, данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентиром для определения цены оцениваемой компании. Данный метод используется для оценки миноритарных (неконтрольных) пакетов акций.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.
Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

Проверка Ural-Delo.RU
Компания Ural-Delo.RU по каждому принимаемому на продажу бизнесу проводит ряд мероприятий, которые позволяют проверить данный бизнес, и заявлять о том, что бизнес проверен. Проверке подлежат следующие краеугольные показатели бизнеса: аналитическая проверка на основе управленческой экономической документации собственника, проверка данных о принадлежности бизнеса собственнику, фактическая проверка и проверка реального клиентского потока на основе замеров проходимости, в том числе с использованием “тайного покупаатиеля”¸проверка потенциальных угроз и законодательных факторов, угрожающих отрасли в целом и бизнесу в частности, проверка комплектации бизнеса, расчет среднемесячных показателей выручки, постоянных и переменных затрат, операционной и чистой прибыли за период последние 12 месяцев. 

Проверка Ural-Delo.RU не исключает возможность и необходимость проверки клиентом собственными, а также привлеченными силами любых данных и показателей бизнеса. Компания Ural-Delo.RU настоятельно рекомендует совершать сделку и осуществлять полную оплату бизнеса только после полной проверки и соответствия всех заявленных показателей реальному положению дел. Задаток возвращается при условии несовпадения заявленных данных реальным. Компания Ural-Delo.RU является гарантом сохранности средств клиента и не передает уплаченные за бронирование денежные средства клиента продавцу до момента полной и всесторонней проверки клиентом бизнеса и соответствия всех данных заявленным, в том числе при помощи специалистов компании Ural-Delo.RU.

Обратите внимание, что фотографии к лотам являются не настоящими фотографиями объектов, а наиболее приближенными к ним. Данное условия обязательно в рамках и с целью соблюдения конфиденциальности по договору между компанией Ural-Delo.RU и собственниками продаваемых объектов. 

Метод дисконтированных денежных потоков
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., а поток будущих доходов, который позволит ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они не принадлежали, производят всего один вид товарной продукции — деньги.
Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно, прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков:
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса специалисты компании Ural-Delo.RU в необходимых случаях используют одну из двух моделей денежного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала.
ДП для собственного капитала = чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления + (-) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала + (-) уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства + (-) прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности = денежный поток
Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, мы не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.
В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фактора инфляции).
Определение длительности прогнозного периода
Согласно методу ДДП, стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. Вся будущая экономическая жизнь предприятия условно делится на прогнозный и постпрогнозный периоды.
В качестве прогнозного берется период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
Определение адекватной продолжительности прогнозного периода — это непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия.
С другой стороны, чем длительнее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции и, соответственно, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет.
В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности результата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:
• номенклатура выпускаемой продукции;
• объемы производства и цены на продукцию;
• ретроспективные темпы роста предприятия;
• спрос на продукцию;
• темпы инфляции;
• имеющиеся производственные мощности;
• перспективы и возможные последствия капитальных вложений;
• общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;
• ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;
• доля оцениваемого предприятия на рынке;
• долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период;
• планы менеджеров данного предприятия.
Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз валовой выручки должен быть логически совместимым с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом.
Анализ и прогноз расходов
На данном этапе оценщик должен:
• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
• изучить структуру расходов, в особенности, соотношение постоянных и переменных издержек;
• оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
• изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;
• определить амортизационные отчисления, исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;
• рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
• сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по следующей формуле:
WACC = Kd(1-tc)Wd+KpWp+KsWs

где kd — стоимость привлечения заемного капитала;
tc — ставка налога на прибыль предприятия;
kp — стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);
ks — стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);
wd— доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;
wp— доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;
ws— доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов (capital assets prising model – CAPM), ставка дисконта находится по формуле:
R=Rf+∂(Rm-Rf)+S1+S2+C

где R — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);
Rf — безрисковая ставка дохода;
∂— коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);
Rm — общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);
S1 — премия для малых предприятий;
S2 — премия за риск, характерный для отдельной компании;
С — страновой риск.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный период
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
Для расчета стоимости в постпрогнозный период в зависимости от перспектив развития бизнеса выбирают следующие возможные методы расчетов:
- по ликвидационной стоимости: данный метод используется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более, находящегося в стадии роста этот подход неприменим;
- по стоимости чистых активов: техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.


Вернуться на главную >>